¿Estás pensando en hacer un contrato de alquiler? Tanto si estás en la posición de arrendador como de arrendatario, debes saber que cualquier contrato de alquiler está regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En esta se recogen de manera clara y meridiana los derechos y las obligaciones de las partes. También se detallan otras cuestiones, como por ejemplo la duración del contrato o la fianza que deberá depositarse. Antes de firmar un contrato de alquiler es importante estar informado de los puntos más relevantes, atendiendo, además, a las consideraciones particulares, según si el inmueble se destina a vivienda habitual, si es un local o despacho, si es un alquiler vacacional o si está destinado a estudiantes.

¿Cuanto debe durar el contrato?

Lo más habitual es firmar contrato por un año, renovable hasta tres. Incluso si se han pactado periodos más cortos, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta tres años. Sin embargo, existe la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el piso después del primer año si demuestra necesidad de la vivienda para él mismo o para algún familiar directo, e incluso puede venderlo a un tercero que también podría exigir la marcha del inquilino.

A veces algunos arrendadores proponen realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un alquiler temporal y evitarse así la obligación de extensión hasta los tres años. Si la vivienda se está usando como vivienda habitual, aunque el contrato diga otra cosa, aplica la LAU y se puede prorrogar. Por otra parte, la LAU reconoce el derecho del inquilino a desistir del contrato después de los seis primeros meses.

Se solicita un mes de fianza y un depósito extra

La ley prevé, para los alquileres de vivienda, la entrega de un mes de fianza, que debe ser depositado por el arrendador en el modo previsto en cada comunidad autónoma. Pero además, se permite, y es recomendable solicitar un depósito complementario como garantía del pago de la renta, los gastos asociados y de la conservación de la vivienda en buen estado.

Esa cantidad debe pactarse por ambas partes de manera equilibrada: no es necesario un aval bancario de medio año, pero el arrendador debe tener un fondo que permita hacer frente a un posible incumplimiento del contrato.

¿Qué hay en la vivienda? Un inventario detallado

La fianza se devuelve una vez se comprueba que no quedan deudas pendientes y el buen estado del inmueble, pero a menudo es fuente de problemas. Algunos inquilinos optan por no pagar el último mes de renta a cuenta de la fianza, a pesar de que es una práctica ilegal.

En otros casos los arrendadores se encuentran con desperfectos que superan el importe de la fianza. Para evitar problemas, es aconsejable incluir junto al contrato un inventario detallado de la vivienda, incluso con fotos. A la devolución de las llaves debe revisarse la vivienda por ambas partes y firmar un documento que señale los desperfectos causados, si los hay.

Quién se hace cargo de los gastos

La LAU contempla un reparto de los gastos entre las partes, pero la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) recomienda precisarlo en el contrato con el máximo detalle. En principio, el arrendador paga impuestos como el IBI, la comunidad de propietarios y los gastos de conservación de la vivienda y sus instalaciones. El inquilino se hace cargo de los suministros y de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. En aquellas ciudades donde hay tasa de basuras, debe pactarse a quién corresponde, y lo habitual es que se haga cargo el inquilino.

En el caso de que haya intervenido una agencia inmobiliaria, es el inquilino normalmente quien se hace cargo de los honorarios (habitualmente es el importe de un mes de alquiler) más IVA.

Cláusulas abusivas

Aunque las partes pueden pactar cláusulas específicas, estas no pueden eliminar los derechos obligatorios recogidos por la LAU. Por ejemplo, no se puede impedir la prórroga hasta los tres años ni exigir un pago por desestimiento superior al que contempla la ley.

Tras la reforma de 2013 hay cierta flexibilidad en otros aspectos, como que el inquilino renuncie al derecho de adquisición preferente. Es decir, se da vía libre a que el propietario pueda vender el inmueble a quien quiera. Otra cláusula importante afecta a la actualización de la renta. El nuevo decreto ley aprobado por el Gobierno se ocupa de esta cuestión.

Modelos de contrato

Aunque cada contrato puede redactarse libremente, siempre y cuando cumpla los requisitos de la LAU, siempre es útil contar con un modelo básico para no dejarse ningún punto importante. La propia Organización de Consumidores y Usuarios ofrece gratuitamente este documento, con ejemplo de inventario incluido.